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von Thorsten Bauer am 28.02.2016, 19.29 Uhr

Wohnungskauf, worauf achten?

Ich spiele mit dem Gedanken mir eine Eigentumswohnung zu kaufen. Daher stellen sich mir gerade ziemlich viele Fragen. Ich habe mir mal eine Art Fragenkatalog / Checkliste mit den wichtigsten Fragen zusammengestellt. Würde mich daher freuen, wenn mir jemand kompetente Auskunft geben könnte, worauf man vor, während und auch nach dem Kauf unbedingt achten sollte.

Wieviel Eigenkapital benötige ich überhaupt?
Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf an?
Wie ist der Ablauf nach dem Kauf?
Worauf muss ich bei der Besichtigung der Wohnung achten?
Was ist außer der Lage der Immobilie noch wichtig?

Antwort
Antwort
von Gerd Hellinger am 18.04.2016, 12.48 Uhr
Wieviel Eigenkapital benötige ich überhaupt?

Pauschal lässt sich diese Frage leider nicht beantworten. Waren früher generell um die 40 Prozent Eigenkapital nötig, gibt es mittlerweile sogar Käufer, die ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen. Stichwort Vollfinanzierung. Allerdings wird in den meisten Fällen davon abgeraten und nur in seltenen Fällen werden überhaupt Kredite ohne Eigenkapital vergeben. Durchschnittlich kann man sagen, dass 20-30 Prozent Eigenkapital eingeplant werden sollten. Allerdings spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, unter anderem das Zinsniveau. Fakt ist aber, je mehr Eigenkapital aufgewandt wird, umso niedriger der Kredit und umso weniger Risiko besteht für die Bank. Daher können günstigere Konditionen vereinbart werden sowie geringere monatliche Kreditraten.

Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf an?

Zu beachten ist beim Erwerb einer Eigentumswohnung, dass neben dem tatsächlichen Preis für das Objekt auch noch andere Kosten anfallen, die sogenannten Kaufnebenkosten. Zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf zählen zum einen ein Gutachten von einem Sachverständigen bzgl. Wert oder Zustand einer Immobilie sowie die Maklerprovision, sollte der Immobilienkauf über einen Makler erfolgen. In den meisten Fällen wird für den Wohnungskauf ein Kredit aufgenommen. Hierfür fallen natürlich auch Kosten für das Darlehen an. Desweiteren kommen Notargebühren, die bei etwa 1 Prozent des Kaufpreises liegen, die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die ebenfalls regional unterschiedlich sind, an. Zudem ist es ratsam finanzielle Rücklagen zu haben, um die Immobilie instand zu halten und unvorhergesehene Reparaturmaßnahmen bezahlen zu können. Hier gilt die Faustformel, dass monatlich neben den Kreditraten 50 Cent pro Quadratmeter eines Neubaus und mindestens 1 Euro pro Quadratmeter eines Altbaus auf die Seite gelegt werden sollten.

Wie ist der Ablauf nach dem Kauf?

Der Ablauf kann variieren, aber in der Regel läuft der Kauf folgendermaßen ab: Ist eine passende Immobilie gefunden, Preis sowie Verkaufsdatum festgelegt und eine Finanzierungszusage der Bank erfolgt, dann wird der Kaufvertrag mit einem Notar besprochen. Nach etwa einer Woche erhalten die Parteien den Entwurf des Kaufvertrages, der von Käufer und Verkäufer geprüft und auch der finanzierenden Bank vorgelegt wird. Wenn alles in Ordnung ist, kann ein Termin beim Notar vereinbart werden, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Nach einer Woche kommt in der Regel eine Kopie des Kaufvertrages und die erste Rechnung des Notars. Nach einer weiteren Woche kommt meist die Nachricht vom Grundbuchamt mit dem Vermerk des zukünftigen Eigentümers. Nochmals eine Woche später erhält der Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid, der so schnell wie möglich beglichen werden sollte, um Verzögerungen bei der Umschreibung zu vermeiden. Nun kann der Bank eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrages vorgelegt werden, damit jetzt der Darlehensvertrag verbindlich unterschrieben werden kann. Anschließend erhält der Käufer von der Bank einen Vordruck, die sogenannte "Grundschuldbestellungsurkunde", die dem Notar vorgelegt werden muss. Weitere vier Wochen später erfolgt die Zahlungsaufforderung des Kaufpreises vom Notar. Nun kann die Übergabe der Wohnung stattfinden und der neue Eigentümer kann das Objekt beziehen. Nach erfolgter Zahlung und Abwicklung durch den Notar bekommt der Käufer ungefähr eine weitere Woche später eine Abschrift und eine Kopie des Schreibens an das zuständige Amtsgericht mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung. Im Normalfall dauert es nun zwei Monate bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Worauf muss ich bei der Besichtigung der Wohnung achten?

Will sich der Käufer eine neue Wohnung kaufen, kann es gut sein, dass die Immobilie zum Kaufzeitpunkt noch im Rohbau oder gar erst in Planung ist. Hier ist besonderes Augenmerk auf die Baubeschreibung zu richten. Dort werden alle Leistungen festgehalten, die vom Bauträger durchzuführen sind. Was aber nicht aufgeführt ist, muss er auch nicht machen. Und genau hier gilt es, ganz genau die Baubeschreibung zu prüfen - am besten mit Hilfe eines Experten. Soll die zukünftige Immobilie eine gebrauchte Wohnung sein, ist dennoch die Hilfe eines Experten bei der Wohnungsbesichtigung ratsam. Der Vorbesitzer ist zwar verpflichtet auf sogenannte offenbarungspflichtige Mängel hinzuweisen, wie sanierungsbedürftige Heizungen oder frühere Wasserschäden, aber mehr zu Mängeln (zum Beispiel der Bausubstanz) und notwendigen Reparaturmaßnahmen wird der Vorbesitzer in der Regel nicht von sich aus Preis geben.

Was ist außer der Lage der Immobilie noch wichtig?

Einen wichtigen Faktor spielen natürlich die Nebenkosten einer Immobilie. Hierzu ist es empfehlenswert die Betriebskostenabrechnung durchzusehen, um Auskunft über die zu erwartenden Nebenkosten zu erhalten. Zudem erteilt der Energieausweis Auskunft über die Energiebilanz des Wohngebäudes. Außerdem ist es empfehlenswert vor Ort mit den anderen Bewohnern des Wohngebäudes ins Gespräch zu kommen, um eventuelle Probleme oder Mängel zu entlarven, aber auch um sicherzugehen, dass man mit seinen Nachbarn gut auskommen kann. Auch ein Überblick über die anstehenden gemeinschaftlichen Kosten sollte vorher gemacht werden durch Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Hinzu kommt die Frage, ob die Wohnung vermietet werden soll oder zur Eigennutzung gedacht ist. Im letzteren Fall spielt natürlich eine wichtige Rolle, ob die Wohnung zum Kaufzeitpunkt vermietet ist. Wenn dem so ist, muss überprüft werden, ob eine Kündigungssperrfrist besteht - dann ist die Wohnung nur als Kapitalanlage zu empfehlen.

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